mar 252009
 

Når man skal sælge sin bolig, er man primært interesseret i to ting: 1)Faktisk er det kun én, da det er nutidsværdien af indtægterne, man er interesserede i. Men den er en funktion af de 2 her nævnte ting

  1. Salgsprisen
  2. Salgstidspunktet

Derimod er man pisse fløjtende ligeglad med, hvor meget ejendomsmægleren sætter lejligheden ned for at få den solgt. De fleste mennesker vil heller sælge en lejlighed for 1,1 mio. kr. der er sat 400.000 kr. ned fra 1,5 mio. kr, end de vil sælge en lejlighed til 1,0 mio. kr. der er sat 200.000 kr. ned fra 1,2 mio. kroner.

Ligeledes vil de fleste hellere sælge en lejlighed til 1,1 mio. kroner næste måned end sælge til 1,0 mio. kroner i denne måned.

Boliga begår derfor en eklatant fejl, når de på baggrund af liggetider og afslag i prisen kårer RealMæglerne til den bedste ejendomsmægler netop nu.

Faktisk kan man lige så vel kårer RealMæglerne til de værste netop nu!
Hvis man har læst Freakonomics vil man vide, at ejendomsmægleres egne boliger (i USA) i gennemsnit ligger længere end de boliger de sælger for andre. Det gør de fordi gevinsten ved at få en lidt højere pris, når de sælger en andens bolig, er lille i forhold til det ekstra arbejde, der skal lægges i salget, da de kun får en lille procentdel af merprisen. Når de sælger deres egen bolig, får de derimod den fulde gevinst, hvilket gør det lidt mere interessant at vente på en bedre pris. 2)Selvom eksemplet er fra USA, gør samme incitament sig gældende i Danmark. Hvorvidt det er et stort problem, ved jeg ikke.

Det kan derfor tænkes, at RealMæglerne mere eller mindre bevidst sætter en meget lav pris for at kunne sælge lejligheden hurtigt uden for meget arbejde. Omkostningerne i form af tabt indtjening bæres af sælger.

Jeg vil ikke anklage RealMæglerne for at være værre end andre ejendomsmæglere, men jeg vil gerne anklage Ricco Zuschlag fra Boliga for at være for hurtig på aftrækkeren. Men han havde nok heller ikke samme betænkningstid som mig…

///

References   [ + ]

1. Faktisk er det kun én, da det er nutidsværdien af indtægterne, man er interesserede i. Men den er en funktion af de 2 her nævnte ting
2. Selvom eksemplet er fra USA, gør samme incitament sig gældende i Danmark. Hvorvidt det er et stort problem, ved jeg ikke.
 Posted by at 10:01

  2 Responses to “Var din mund Ricco Zuschlag!”

  1. Sættes en lejlighed ned fra 1,5 til 1,1 er nedslaget knap 27%
    Sættes en lejlighed ned fra 1,2 til 1,0 er nedslaget knap 17%

    Jeg tror umiddelbart de fleste foretrækker et nedslag på 17% fremfor 27%.

    Jeg tror absolut ikke at man er pisse-fløjtende ligeglad med hvor meget lejligheden nedsættes!
    Det er almindelig psykologi!
    Man psudo-sælger lejligheden den dag man får prisen af ejendomsmægleren, hvorfor et nedslag på 27% af mange vil opfattes som et decideret tab af likvider.

    Og dit punkt om NPV er jeg direkte uenig i…

    Som økonom, ja, så handler det om nutidsværdi, og det er da også denne jeg vil regne ud fra hvis jeg skal foretage en investering eller lignende.
    Personligt, vil jeg, afhængig af investeringen, benytte en diskonteringsrate mellem 5 og 20%.

    Men det er bevist at det ikke er unormalt at mennesker kræver diskonteringsrater på over 100% på kort sigt!!! (sounds strange for en økonom, med rationel tankegang…uendeligt mange mennesker i verden, i alt 1…men både psykologer og behavioral economists er kommet frem til disse konklusioner længe).
    Når jeg skriver kort sigt, så mener jeg ex nu ift. om 1 mdr.
    På lang sigt, ex. om 13 mdr. vs. 14 mdr – så er diskonteringen nærmere den optimale kontering.

    Det er altså ikke en trivialitet at folk foretrækker 1,1 mio. om 1 måned ift. 1 mio nu….faktisk lige modsat!

  2. Jeg tror umiddelbart de fleste foretrækker at sælge til 1,1 mio. kroner end 1,0 mio. kroner. De er – som jeg skriver – ligeglade med hvor meget den er nedsat, udover at den oprindelige pris selvfølgelig påvirker deres forventninger.

    Det ændrer det psykologiske ikke på. Det kan derimod have en effekt for køberne, da de jo ser på forskellige lejligheder og ikke har informationer nok til at sammenligne dem helt stringent.

    Med hensyn til NPV, så er de diskonteringsrater du henviser til vist for meget mindre beløb. 100% diskontering er måske rigtig, når vi snakker 100-1.000 kroner. Men 100.000?? Næppe. Der tror jeg mere, det er usikkerhed m.m. der spiller ind.

    Så jeg mener stadig, at Boliga begår en fejl ved at udtale sig så skråsikkert.

 Leave a Reply

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

(required)

(required)

Subscribe without commenting